Рассчитывайте примерно на 600–900 USD за квадратный метр для небольшой виллы с одной-двумя спальнями, 800–1 300 USD для семейной виллы и 1 400–2 000 USD для дорогого дома по проекту архитектора — не считая земли. Большинство строек занимает от 8 до 16 месяцев после получения разрешения, и разумно отложить около 10% сверху на неожиданности. Иллюстрация — не финансовая консультация.
Сколько же стоит типичная вилла?
Подрядчики на Бали считают цену за квадратный метр площади, поэтому размер и отделка виллы определяют почти всё. Вот что они берут в 2026 году:
| Тип виллы | Стоимость строительства за м² (USD) | Пример: итого за строительство |
|---|---|---|
| Компактная, 1–2 спальни (80–120 м²) | 600–900 | ~50–110 тыс. USD |
| Семейная, 3–4 спальни (150–250 м²) | 800–1,300 | ~120–325 тыс. USD |
| Премиум, по проекту архитектора (250 м²+) | 1,400–2,000 | 350+ тыс. USD |
Итак, семейная вилла на три спальни в 200 м² по 1 000 USD за м² обойдётся примерно в 200 000 USD строительства. Примеры итогов — простое умножение диапазонов, чтобы дать представление о масштабе. Только информация.
Что добавляется сверху к цене строительства?
Базовая цена за м² обычно охватывает конструкцию и базовую отделку. Всё, что делает виллу похожей на отпускную, оценивается отдельно — и это быстро складывается. Попросите подрядчика оценить каждую позицию по отдельности, а не одной суммой, чтобы видеть, куда уходят деньги:
| Дополнение | Типичная стоимость (USD) |
|---|---|
| Бассейн | 240–520 за м² бассейна |
| Плитка для пола | 100–200 за м² |
| Встроенная столярка (шкафы, кухня) | 130–250 за м² |
| Сантехника и электрика | 65–90 за м² |
| Мебель | 7 500–15 000 за спальню |
Для виллы на три спальни с бассейном 30 м² один бассейн и мебель могут добавить 30 000–60 000 USD. Иллюстрация — не финансовая консультация.
А что с землёй?
В популярных туристических районах Бали иностранцы обычно арендуют землю, а не покупают, и цена указывается за are — местную единицу в 100 м² — в год. Запрашиваемые цены в 2025–26 годах:
| Регион | Цена аренды за are в год (IDR) |
|---|---|
| Чангу · Берава | 15–35 млн |
| Перенан · Чемаги | 18–32 млн |
| Убуд (туристическая зона) | 10–18 млн |
| Улувату · Бингин | 12–35 млн |
Это запрашиваемые цены брокеров, а не заключённые сделки, поэтому обычно есть возможность торговаться. О том, как оценить реальную ценность земли для вашего проекта, см. сколько платить за землю на Бали. Только информация.
Сколько времени занимает строительство?
Считайте со дня выдачи разрешения на строительство (PBG), а не со дня покупки земли — на получение разрешения может уйти несколько месяцев. Типичные сроки строительства:
| Размер виллы | Месяцев от разрешения до ключей |
|---|---|
| 1 спальня | 8–10 |
| 2 спальни | 10–12 |
| 3 спальни | 12–16 |
Месяцы сезона дождей (примерно с ноября по март), как правило, замедляют работы на площадке, поэтому стройка, начатая в октябре, часто занимает больше времени, чем начатая в апреле.
Как понять, что мой бюджет реалистичен?
Удобное практическое правило: номер обычно может стоить около одной тысячной от стоимости его строительства за ночь. Если каждый номер стоит 150 000 USD строительства, он должен приносить около 150 USD за ночь — это близко к среднему показателю Бали за 2025 год. Если ваш план работает только при 300 USD за ночь, проверьте, достигает ли такой ставки ваш район; это под силу только лучшим локациям и брендам. См. как определить, сколько вы реально можете брать. Иллюстрация — не финансовая консультация.
О чём обычно забывают в бюджете?
- Запас прочности. Отложите около 10% стоимости строительства на неожиданности и ведите их учёт отдельно. Хорошая проверка на любом этапе: сколько осталось от этих 10% по сравнению с тем, сколько осталось от стройки?
- Персонал до открытия. В бюджетах предоткрывочного периода отелей люди — самая крупная статья расходов, около 36%, выше маркетинга. Планируйте найм и обучение до приезда первого гостя.
- Деньги на первые медленные месяцы. Новая вилла редко заполняется сразу. См. как низкий сезон Бали влияет на выручку.
Если стройка уже остановилась на полпути, цифры меняются — см. сколько стоит завершить остановившуюся виллу.
Источники: руководства строителей и рынка Бали, 2025–26 (Balitecture, Teville, Rumavi, BREP); CoStar 2025 по структуре предоткрывочных расходов. Общая информация об индонезийском рынке, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
Есть проект на Бали, Ломбоке, в Лабуан-Баджо, на Сумбе или в другом месте Индонезии, которому нужен капитал для завершения или расширения?
Расскажите о проекте