Заметки
Строить, финансировать и эксплуатировать на Бали — цифры вкратце.
Короткие заметки на основе данных с рынка, на котором мы работаем. Только информация.
РасходыUSD 600–2 000за м² в зависимости от класса, 2026Сколько стоит построить виллу на Бали в 2026 году?Рассчитывайте примерно на 600–900 USD за квадратный метр для небольшой виллы с одной-двумя спальнями, 800–1 300 USD для семейной виллы и 1 400–2 000 USD для дорогого дома по проекту архитектора — не считая земли.Читать →
Рыночные данные74%загрузка отелей, 2025Как отработали отели Бали в 2025 году?Отели на Бали заполнили около 74% номеров в 2025 году при средней цене 150 USD (2,35 млн IDR) за ночь, что даёт около 111 USD на каждый доступный номер, забронирован он или нет.Читать →
Разрешения6округов с приостановкой застройки сельхозземельМожно ли строить на Бали после ограничений на разрешения 2026 года?Да, на правильно зонированной земле. По сообщениям 2026 года, новое туристическое строительство на сельхозземлях приостановлено в шести округах, но Бадунг, Гианьяр и Денпасар продолжают выдавать разрешения на зонированной земле, особые экономические зоны действуют по собственным правилам, а проекты с действующим PBG могут продолжать строительство.Читать →
Рыночные данные 5
Рыночные данные74%загрузка отелей, 2025Как отработали отели Бали в 2025 году?Отели на Бали заполнили около 74% номеров в 2025 году при средней цене 150 USD (2,35 млн IDR) за ночь, что даёт около 111 USD на каждый доступный номер, забронирован он или нет.Читать →
Рыночные данные4,8 млн IDRADR Джимбаран–Улувату, 2025В каких районах Бали самая высокая загрузка и цены на номера?Нуса-Дуа был самым заполненным районом в 2025 году — около 79% загрузки, Легиан и Кута совсем рядом, а Джимбаран и Улувату брали больше всех — в среднем около 4,8 млн IDR за ночь, за ними Убуд с 3,6 млн IDR.Читать →
Рыночные данные5,641номеров в строительстве, 2026–28Не перестроен ли Бали? Что показывает пайплайн отелей?Не по всему острову, а в отдельных местах и в верхнем сегменте рынка.Читать →
Рыночные данные6.95Mмеждународных прибытий, 2025Реален ли спрос на Бали или его подогревает спекуляция?Базовый спрос реален. В 2025 году на Бали был рекорд — 6,95 млн международных прибытий, рост около 10%, отели заполнены почти на 74%, а база долгосрочных резидентов, семей и пациентов растёт.Читать →
Рыночные данныеГодызаполнения, а не ночиЕсть ли спрос на долгосрочную аренду жилья на Бали?Да, и хороших домов не хватает, чтобы его удовлетворить. Переезжающие семьи, удалённые работники и персонал новых бизнесов ищут хорошо построенное жильё на нормальных договорах аренды, но виллы для краткосрочной аренды оценены для туристов, а у многих местных построек не хватает качества.Читать →
Расходы 4
РасходыUSD 600–2 000за м² в зависимости от класса, 2026Сколько стоит построить виллу на Бали в 2026 году?Рассчитывайте примерно на 600–900 USD за квадратный метр для небольшой виллы с одной-двумя спальнями, 800–1 300 USD для семейной виллы и 1 400–2 000 USD для дорогого дома по проекту архитектора — не считая земли.Читать →
Расходы31 млн IDRза are в год при ADR 200 USDСколько платить за землю на Бали?Считайте в обратную сторону — от того, сколько могут приносить готовые номера. В иллюстративном примере — 200 USD за ночь при загрузке 65%, типичной операционной марже и стоимости строительства — земля может выдержать около 31 млн IDR за are (100 м²) в год при аренде на 27 лет, что уже является уровнем запрашиваемых цен в Чангу и Перенане.Читать →
Расходы2-й годкогда проявляются недочётыПочему плохо построенные виллы на Бали теряют гостей и арендаторов?Потому что недочёты, которые замечают гости, базовые и проявляются быстро: слишком маленький запас воды на сухой сезон, плохая вентиляция, порождающая плесень в сезон дождей, и фурнитура, выходящая из строя за год.Читать →
Расходы5%типичное удержание, ИндонезияЧто будет, если подрядчик бросит мою стройку на Бали?Стройка останавливается, и её завершение почти всегда обходится дороже денег, оставшихся по первоначальному договору, потому что новый подрядчик закладывает в цену перезапуск, риск принять чужую работу и сегодняшние цены материалов.Читать →
Разрешения 3
Разрешения5 уровнейот зонирования до операционной лицензииКакие разрешения нужны, чтобы строить и вести бизнес на Бали?По порядку: подтвердите зонирование, зарегистрируйте коды деятельности KBLI компании и номер бизнеса NIB через онлайн-систему OSS, получите разрешение на строительство PBG до начала работ, получите сертификат SLF после завершения здания, затем операционные лицензии — с ежеквартальными отчётами LKPM для компаний иностранных владельцев.Читать →
Разрешения6округов с приостановкой застройки сельхозземельМожно ли строить на Бали после ограничений на разрешения 2026 года?Да, на правильно зонированной земле. По сообщениям 2026 года, новое туристическое строительство на сельхозземлях приостановлено в шести округах, но Бадунг, Гианьяр и Денпасар продолжают выдавать разрешения на зонированной земле, особые экономические зоны действуют по собственным правилам, а проекты с действующим PBG могут продолжать строительство.Читать →
Разрешения18категорий закрыты для новых PT PMAКакой бизнес иностранцы всё ещё могут открыть на Бали в 2026 году?По сообщениям 2026 года, регистрация новых компаний иностранных владельцев (PT PMA) заблокирована на Бали по 18 повседневным категориям — включая кафе и бары, аренду вилл, отели площадью менее 6 000 м², спортзалы, розничную торговлю и консалтинг, — тогда как действующие лицензии продолжают работать.Читать →
Структуры 4
Структуры25–30 леттипичная аренда для иностранцевАренда или собственность на Бали: как это меняет цифры?Аренда на срок убывает; собственность — нет. Большинство вилл на Бали в руках иностранцев стоят на аренде 25–30 лет, поэтому часть «дохода» каждого года — это собственные деньги владельца, возвращающиеся к нему до возврата земли, а один и тот же заявленный арендный доход стоит при аренде гораздо меньше, чем при собственности.Читать →
Структуры~80 летHGB через PT PMAКак иностранцы могут владеть недвижимостью на Бали в долгосрочной перспективе?Большинство серьёзных проектов используют PT PMA — индонезийскую компанию с иностранным капиталом — с правом застройки Hak Guna Bangunan (HGB), которое в сумме может действовать до примерно 80 лет, достаточно, чтобы построить, эксплуатировать и продать.Читать →
Структуры15 июня 2026KBLI 2025 вступает в силу в OSSЧто такое код KBLI и что будет, если у моего бизнеса на Бали неверный код?Код KBLI — это пятизначная индонезийская классификация видов деятельности, регистрируемая на регистрационный номер бизнеса (NIB) вашей компании в государственной системе лицензирования OSS. Он определяет, чем компании разрешено заниматься по закону, могут ли ею владеть иностранцы и какие лицензии нужны.Читать →
Структуры2,5 млрд IDRминимальный оплаченный капиталСколько стоит создание PT PMA на Бали и каков минимальный капитал?С октября 2025 года PT PMA требуется минимум 2,5 млрд IDR (≈ 150 000 USD) оплаченного капитала вместо 10 млрд IDR и по-прежнему нужен план инвестиций свыше 10 млрд IDR (≈ 600 000 USD) на каждый код деятельности.Читать →
Финансирование 9
Финансирование4 слоякапитала в каждом проектеКак обычно финансируется проект застройки на Бали?Четыре слоя по порядку: собственный капитал владельца покупает землю и запускает стройку; строительное финансирование оплачивает строительство этапами; капитал для завершения закрывает разрыв в конце, когда собственный капитал истрачен, а двери ещё не открыты; операционные деньги обеспечивают первые месяцы торговли.Читать →
ФинансированиеЭтап за этапомпроверяется перед каждой выдачейПочему капитал на застройку выдаётся этапами?Потому что она привязывает деньги к подтверждённому прогрессу. Каждая выдача следует за завершённым, независимо проверенным этапом стройки; если этап срывается, следующая выдача приостанавливается; а в проектах с продажей юнитов остаток может уменьшаться по мере завершения продаж.Читать →
Финансирование~40%продано — а потом деньги перестали поступатьЧто происходит с проектом на Бали, когда предпродажи off-plan замедляются?Застройщик по-прежнему обязан каждому покупателю готовый объект к определённой дате, но деньги на его строительство перестают поступать.Читать →
Финансирование~30 тыс. USDв месяц, простой ближе к завершениюКак капитал для завершения выглядит на практике?Краткосрочный капитал под залог, выдаваемый этапами по проверенному прогрессу, рассчитанный на завершение почти готового проекта и уменьшающийся по мере открытия и выхода на доход.Читать →
Финансирование6вопросов определяют большинство решений о финансированииНа что смотрят поставщики капитала, прежде чем финансировать проект на Бали?Шесть вещей: реальная стоимость завершения с сегодняшнего дня, стоимость готового объекта, явно превышающая общие затраты, два надёжных пути выхода при достаточно длинном сроке прав, чистое обеспечение на землю, здание и компанию, спонсор с послужным списком и собственными деньгами, всё ещё вложенными, и доказательства спроса вместо надежды.Читать →
Финансирование1 → 2самый трудный шагПочему успешным операторам трудно открыть вторую точку?Потому что второй точке нужно всё сразу — помещение, отделка, оборудование, персонал и несколько месяцев текущих расходов — задолго до того, как она начнёт зарабатывать, в то время как деньги первой точки заняты её работой.Читать →
Финансирование2 путипродать или рефинансироватьКак застройщики возвращают свои деньги из готового актива на Бали?Есть два пути: продать актив, когда он построен, открыт и приносит доход, или рефинансировать под его подтверждённый доход, чтобы вынуть первоначальные деньги, сохранив владение.Читать →
ФинансированиеПоследние 10%где проекты останавливаютсяЧто такое разрыв при завершении девелоперского проекта?Это сумма денег, нужная, чтобы довести проект от его нынешнего состояния — капитал потрачен, строительное финансирование выбрано, двери всё ещё закрыты — до первого платящего гостя.Читать →
ФинансированиеБез эскроуобязательного для вилл на арендеЧто происходит с покупателями off-plan, если у застройщика на Бали закончились деньги?Обычно проект останавливается, передача откладывается, а у покупателей остаётся договорное требование к застройщику вместо готовой виллы — потому что при большинстве продаж вилл иностранцам на аренде на Бали нет обязательного эскроу или государственной регистрации продаж off-plan.Читать →
Операции 7
Операции3×RevPAR июль и февральНасколько низкий сезон Бали влияет на выручку отелей и вилл?Очень сильно: в 2025 году номер отеля на Бали приносил около 2,4 млн IDR (≈ 147 USD) за ночь в июле против около 783 000 IDR (≈ 48 USD) в феврале — примерно трёхкратный разброс.Читать →
Операции18–38 USDостаётся владельцу с каждых 100 USDКаковы эксплуатационные расходы виллы на Бали и сколько остаётся владельцу?В качестве иллюстрации: с каждых 100 USD, которые приносит вилла, платформы бронирования берут около 18 USD, персонал и сервис — около 22 USD, коммунальные услуги и содержание — около 12 USD, а туристический налог и администрирование — около 10 USD.Читать →
Операции8–15объектов в реальном наборе сравненияКак определить, сколько вилла или отель на Бали реально могут брать?По тому, что уже достигают действительно сопоставимые объекты. Составьте конкурентный набор из 8–15 мест, между которыми гость реально выбирает, подберите их по локации, отделке, размеру и удобствам, будьте честны насчёт своего уровня и используйте цены, которые они достигают в течение всех сезонов, а не их максимальную рекламную цену.Читать →
Операции25–35%наценка за брендСтоит ли отелю или вилле на Бали использовать бренд или работать самостоятельно?Это зависит от того, превышает ли более высокая цена номера, которую приносит бренд, комиссии, которые он берёт.Читать →
Операции6ежемесячных запросов к операторуЧто владельцу отеля или виллы стоит запрашивать у оператора каждый месяц?Запрашивайте шесть вещей каждый месяц: отчётность в формате USALI в сравнении с бюджетом; валовую операционную прибыль и маржу, а не только загрузку; откуда пришли бронирования и сколько стоил каждый канал; зарплаты и энергию как долю выручки; повторных гостей и оценки отзывов; и что оператор изменит в следующем месяце.Читать →
Операции15–25%теряется на бронирование через платформуКак небольшому отелю или вилле на Бали зарабатывать больше с номера?Следите за выручкой на доступный номер, а не за тем, насколько вы заполнены, назначайте цену по дням, а не по сезонам, предлагайте более низкие цены только с условиями, переводите гостей с платформ на прямое бронирование и поощряйте более долгие проживания.Читать →
Операции~0наличие свободных дат, лучшие тематические виллыКак понять, что у концепции виллы есть реальный спрос?Смотрите на календарь бронирований, а не на брошюру. Лучшие тематические виллы — построенные для одного конкретного типа гостей, например семей, с подходящей планировкой и удобствами — показывают почти полное отсутствие свободных дат: забронированы на месяцы вперёд, с возвращающимися гостями и листом ожидания.Читать →
Регионы & сектора 6
Регионы & сектора100%иностранное владение, открытые сектораКаким бизнесом иностранцы могут владеть на 100% в Индонезии?С момента Президентского регламента № 10 от 2021 года любой сектор, не ограниченный особо, открыт для 100%-ного иностранного владения через PT PMA (индонезийскую компанию с иностранным капиталом) при минимальных инвестициях около 10 млрд IDR (≈ 600 000 USD) на линию бизнеса.Читать →
Регионы & сектора184франчайзинговых точек на миллион жителейНасколько развит франчайзинг в Индонезии по сравнению с остальной Азией?Франчайзинг в Индонезии пока на ранней стадии: около 184 франчайзинговых точек на миллион жителей против примерно 1 000 на Филиппинах, 2 050 в Японии и 7 300 в Южной Корее — хотя доход на душу на Филиппинах ниже.Читать →
Регионы & сектора6–12 месяцевпока новая клиника наберёт пациентовКак клинике на Бали профинансировать вторую точку без продажи долей?Финансируя вторую точку под подтверждение результатов первой, а не продавая доли.Читать →
Регионы & сектора12–490 USDза м² к востоку от БалиКак цены на землю и спрос на Ломбоке, Сумбе и Сумбаве соотносятся с Бали?Земля к востоку от Бали намного дешевле — от около 12–75 USD за м² на сёрф-побережье Сумбавы до 185–490 USD за м² в центре Манадалики на Ломбоке — но спрос гораздо тоньше, а строительство в удалённых местах дороже.Читать →
Регионы & сектора498 газона, план до 2052 годаЧто такое особая экономическая зона Кура-Кура Бали и что уже построено?Кура-Кура Бали — островная застройка площадью 498 гектаров примерно в 20 минутах от Санура, получившая статус особой экономической зоны в 2023 году по Постановлению правительства № 23 от 2023 года, с генеральным планом до 2052 года.Читать →
Регионы & сектора255 коекBali International HospitalЧто такое оздоровительная зона Санур и какой бизнес растёт вокруг неё?Это особая экономическая зона здравоохранения и туризма площадью 41 гектар в Сануре, в центре которой — Bali International Hospital, открытая в июне 2025 года на 255 коек и управляемая IHC, государственной больничной группой Индонезии.Читать →
Как читать цифры 2
Как читать цифры12% → ~6%рекламируемое и чистое, иллюстрацияРеалистичен ли арендный доход 12% от цены виллы на Бали?Обычно нет. Указанные 12% — как правило, валовой арендный доход к цене: аренда, делённая на цену, до любых расходов.Читать →
Как читать цифры12%часто оплачивается из ценыКак читать гарантированный арендный доход по вилле на Бали?Оценивайте объект так, как будто гарантии не существует. Гарантированный доход в первые несколько лет часто финансируется из самой цены продажи — объект удорожается, и часть денег покупателя выплачивается ему обратно как «доход» — а когда гарантия заканчивается, вилла должна зарабатывать за счёт реального чистого операционного дохода при более коротком остатке аренды.Читать →