Почти всегда больше, чем остаток первоначального бюджета. Начните с невыполненных работ по сегодняшним ценам, затем добавьте ремонт всего, что пострадало, расходы подрядчика на возобновление работ, рост цен с момента заключения договора, неоплаченные сборы и разрешения и резерв 10–20% на неожиданности. В иллюстративном примере ниже эти статьи добавляют около 44% к остатку бюджета, а по-настоящему важна оценка независимого сметчика. Для иллюстрации — не финансовая консультация.
Что входит в стоимость завершения?
Семь статей. Большинство владельцев закладывают только первую:
- Оставшиеся работы. Всё, что ещё не построено, по текущим расценкам, а не по первоначальному договору.
- Исправление дефектов (ремонт). Оголённая арматура, повреждённая водой штукатурка, выветренная древесина и кровля. Расходы резко растут, если площадка простояла открытой всё дождливое время года.
- Возобновление работ и удорожание. Новый или вернувшийся подрядчик берёт плату за возобновление работ на площадке, а материалы и труд обычно подорожали с момента первоначального договора.
- Сборы и разрешения. Гонорары архитектора и инженера, любые изменения PBG (разрешения на строительство) и SLF (сертификат пригодности здания к эксплуатации) по завершении.
- Мебель, оснащение и оборудование, если их не было в первоначальном бюджете.
- Резерв. Для остановившейся площадки разумно закладывать от 10 до 20 процентов. Неизвестные факторы — обычное дело.
- Расходы на содержание. Охрана площадки, страхование и стоимость капитала на время завершения работ.
Как это выглядит на примере реальной виллы?
Возьмём гипотетическую виллу площадью 400 м² с первоначальным строительным бюджетом 400 000 USD, готовую примерно на 55 процентов к моменту остановки работ:
| Статья | Основание | USD |
|---|---|---|
| Оставшиеся работы по первоначальным ценам | 45% от 400 000 | 180,000 |
| Исправление пострадавших работ | 10% от оставшихся работ | 18,000 |
| Возобновление работ и удорожание | 10% от оставшихся работ | 18,000 |
| Сборы и разрешения | 5% от оставшихся работ | 9,000 |
| Резерв | 15% от вышеуказанного | 33,750 |
| Ориентировочная стоимость завершения | 258,750 |
Таким образом, владельцу, который считал, что ему нужно 180 000 USD, на самом деле нужно около 258 750 USD, то есть примерно на 44 процента больше. Все цифры здесь гипотетические; реальному проекту нужен собственный отчёт сметчика. Для иллюстрации — не финансовая консультация.
Какой объём капитала для завершения может получить такой проект?
Размер определяется по двум показателям.
Во-первых, капитал должен покрывать всю стоимость завершения, включая резерв, чтобы проект действительно был завершён. Во-вторых, общий объём предоставленного капитала должен быть значительно ниже стоимости готового объекта, чтобы обеспечение сохраняло силу, даже если расходы превысят план или продажа затянется.
Если оба показателя одновременно не сходятся, разрыв нужно закрыть собственными средствами владельца. Условия определяются только после полной проверки. О том, как затем выплачиваются средства, см. как работает поэтапная выплата.
Кто должен готовить оценку стоимости завершения?
Независимый сметчик (quantity surveyor) — специалист по стоимости, который осматривает площадку, замеряет уже выполненные работы и оценивает оставшиеся.
Оценка первоначального подрядчика — полезный источник, но она не независима. Поставщик капитала, как правило, заказывает или проверяет собственный отчёт, прежде чем принять обязательство.
Последний пересмотр — октябрь 2026 года. Общая информация о рынке Индонезии, не являющаяся юридической, налоговой или финансовой консультацией. По любой конкретной структуре обращайтесь за советом к индонезийскому нотариусу и юристу.
Есть оценка стоимости завершения или нужна помощь в её подготовке? Расскажите нам о проекте.
Расскажите о проекте