Biasanya tidak seperti yang diiklankan. Angka 12% yang dikutip biasanya pendapatan sewa kotor terhadap harga — sewa dibagi harga, sebelum biaya apa pun. Setelah platform, staf, utilitas, pajak, dan manajemen, contoh ilustratif mendarat mendekati 6%, dan pada sewa jangka waktu sebagian dari setiap pembayaran hanyalah uang pembeli sendiri yang kembali sebelum tanah kembali ke pemilik. Ilustrasi — bukan nasihat keuangan.
Seperti apa vila yang sama jika diukur tiga cara?
| Ukuran | Contoh ilustratif |
|---|---|
| Pendapatan sewa kotor yang diiklankan (sewa ÷ harga) | 12.1% |
| Bersih setelah biaya operasional riil | ~5.8% |
| Sisa sewa | 28 tahun, menghitung mundur |
Per USD 100.000 harga beli, pendapatan sewa kotor 12,1% berarti sekitar USD 12.100 pendapatan sewa setahun; sekitar 5,8% bersih berarti kira-kira USD 5.800 benar-benar sampai ke pemilik. Ilustrasi — bukan nasihat keuangan.
Mengapa kotor begitu berbeda dari bersih?
Karena kotor mengabaikan biaya menjalankan vila. Kurangi platform pemesanan, staf di lokasi, utilitas dan perawatan, pajak hotel dan restoran, dan biaya manajemen jika ada yang mengelolanya untuk Anda, dan angka utamanya kira-kira separuh. Lihat ke mana pendapatan vila pergi.
Mengapa sewa jangka waktu membuatnya lebih buruk?
Karena sewa berakhir. Sebagian besar vila yang dipegang asing di Bali berstatus sewa, dan ketika sewa berakhir tanah dan bangunan kembali ke pemilik tanah. Pada sewa 28 tahun, sebagian dari setiap pembayaran adalah uang pembeli sendiri yang kembali — akuntan menyebutnya amortisasi — bukan laba.
Untuk mendapatkan kembali USD 100.000 selama 28 tahun, sekitar USD 3.600 setahun (100.000 ÷ 28) harus dialokasikan terhadap modal itu. Pada contoh di atas, itu sebagian besar dari USD 5.800 bersih. Lihat sewa versus hak milik. Ilustrasi — bukan nasihat keuangan.
Bagaimana dengan pendapatan sewa “terjamin” yang ditawarkan sebagian penjual?
Bacalah dengan cermat: pendapatan tetap selama beberapa tahun pertama sering dibayar dari harga jual itu sendiri. Lihat cara membaca jaminan pendapatan sewa.
Jadi apakah Bali pasar yang buruk?
Tidak. Pengunjung dan penyewa jangka panjangnya nyata. Itulah alasan mengapa proyek harus dibangun dan diserahkan dengan ekuitas nyata dan modal yang terstruktur dengan baik, dan dinilai berdasarkan angka bersihnya — bukan dijual dengan angka utama. Lihat permintaan sewa jangka panjang.
Sumber: Horwath HTL / C9 Hotelworks 2026 dan panduan harga area; contoh kerja ilustratif Ascendure. Informasi umum tentang pasar Indonesia, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan.
Metode lengkap: The Financiable Project
Punya proyek di Bali, Lombok, Labuan Bajo, Sumba, atau tempat lain di Indonesia yang membutuhkan modal penyelesaian atau ekspansi?
Ceritakan tentang proyek Anda