Обычно нет. Указанные 12% — как правило, валовой арендный доход к цене: аренда, делённая на цену, до любых расходов. После платформ, персонала, коммунальных услуг, налогов и управления иллюстративный пример приходит ближе к 6%, а при аренде на срок часть каждого платежа — просто собственные деньги покупателя, возвращающиеся до того, как земля вернётся владельцу. Иллюстрация — не финансовая консультация.
Как выглядит та же вилла при трёх способах измерения?
| Показатель | Иллюстративный пример |
|---|---|
| Заявленный валовой арендный доход (аренда ÷ цена) | 12.1% |
| Чистый после реальных операционных расходов | ~5.8% |
| Остаток аренды | 28 лет, срок убывает |
На каждые 100 000 USD цены покупки валовой доход 12,1% означает около 12 100 USD арендного дохода в год; около 5,8% чистыми означает, что владельцу реально достаётся примерно 5 800 USD. Иллюстрация — не финансовая консультация.
Почему валовой доход так отличается от чистого?
Потому что валовой доход игнорирует расходы на эксплуатацию виллы. Вычтите платформы бронирования, персонал на месте, коммунальные услуги и содержание, туристический налог и плату за управление, если виллой управляют за вас, — и заявленная цифра примерно уполовинится. См. куда уходит доход виллы.
Почему аренда на срок ухудшает картину?
Потому что аренда заканчивается. Большинство вилл на Бали в руках иностранцев — арендованные, и по окончании аренды земля и здание возвращаются землевладельцу. При аренде на 28 лет часть каждого платежа — это собственные деньги покупателя, возвращающиеся к нему (бухгалтеры называют это амортизацией), а не прибыль.
Чтобы вернуть 100 000 USD за 28 лет, около 3 600 USD в год (100 000 ÷ 28) нужно отнести на этот капитал. В примере выше это бо́льшая часть чистых 5 800 USD. См. аренда и собственность. Иллюстрация — не финансовая консультация.
А как насчёт «гарантированного» арендного дохода, который предлагают некоторые продавцы?
Читайте внимательно: фиксированный доход в первые несколько лет часто выплачивается из самой цены продажи. См. как читать гарантированный арендный доход.
Значит, Бали — плохой рынок?
Нет. Посетители и долгосрочные арендаторы реальны. Именно поэтому проект нужно строить и сдавать на реальном собственном капитале и правильно структурированном капитале и оценивать по чистым цифрам, а не продавать по заявленным. См. спрос на долгосрочную аренду.
Источники: Horwath HTL / C9 Hotelworks 2026 и ценовые обзоры по районам; иллюстративный рабочий пример Ascendure. Общая информация об индонезийском рынке, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
Полный метод: The Financiable Project
Есть проект на Бали, Ломбоке, в Лабуан-Баджо, на Сумбе или в другом месте Индонезии, которому нужен капитал для завершения или расширения?
Расскажите о проекте