Catatan lapangan

Membangun, mendanai, dan mengoperasikan di Bali — angka-angkanya, secara singkat.

Catatan singkat berbasis data dari pasar tempat kami bekerja. Hanya informasi.

BiayaUSD 600–2.000per m² menurut spesifikasi, 2026Berapa biaya membangun vila di Bali pada 2026?Perkirakan sekitar USD 600–900 per meter persegi untuk vila kecil satu atau dua kamar tidur, USD 800–1.300 untuk vila keluarga, dan USD 1.400–2.000 untuk rumah kelas atas rancangan arsitek — sebelum menambahkan tanah.Baca → Data pasar74%okupansi hotel, 2025Bagaimana kinerja hotel di Bali pada 2025?Hotel di Bali terisi sekitar 74% kamarnya pada 2025 dengan rata-rata USD 150 (IDR 2,35 juta) per malam, yang setara sekitar USD 111 untuk setiap kamar yang tersedia, terpesan atau tidak.Baca → Perizinan6kabupaten dengan jeda alih fungsi lahan pertanianApakah masih bisa membangun di Bali setelah pembatasan izin 2026?Ya, di tanah yang berzonasi benar. Sebagaimana dilaporkan pada 2026, pembangunan pariwisata baru di lahan pertanian dihentikan sementara di enam kabupaten, tetapi Badung, Gianyar, dan Denpasar terus menerbitkan izin di tanah berzonasi, Kawasan Ekonomi Khusus menjalankan aturannya sendiri, dan proyek yang sudah memegang PBG sah boleh terus membangun.Baca →

Data pasar 5

Data pasar74%okupansi hotel, 2025Bagaimana kinerja hotel di Bali pada 2025?Hotel di Bali terisi sekitar 74% kamarnya pada 2025 dengan rata-rata USD 150 (IDR 2,35 juta) per malam, yang setara sekitar USD 111 untuk setiap kamar yang tersedia, terpesan atau tidak.Baca → Data pasarIDR 4,8 jtADR Jimbaran–Uluwatu, 2025Wilayah mana di Bali yang memiliki okupansi dan tarif kamar hotel tertinggi?Nusa Dua adalah wilayah paling penuh pada 2025 dengan okupansi sekitar 79%, dengan Legian dan Kuta menyusul, sementara Jimbaran dan Uluwatu menarik tarif tertinggi dengan rata-rata sekitar IDR 4,8 juta per malam, diikuti Ubud pada IDR 3,6 juta.Baca → Data pasar5,641kamar dalam pipeline, 2026–28Apakah Bali kelebihan bangunan? Apa yang ditunjukkan pipeline hotel?Tidak di seluruh pulau, tetapi di tempat-tempat tertentu dan di puncak pasar.Baca → Data pasar6.95Mkedatangan internasional, 2025Apakah permintaan di Bali nyata, atau didorong spekulasi?Permintaan dasarnya nyata. Bali memiliki rekor 6,95 juta kedatangan internasional pada 2025, naik sekitar 10%, dengan hotel mendekati okupansi 74% dan basis penduduk jangka panjang, keluarga, dan pasien yang terus tumbuh.Baca → Data pasarTahunokupansi, bukan malamApakah ada permintaan hunian sewa jangka panjang di Bali?Ya, dan tidak cukup rumah yang baik untuk memenuhinya. Keluarga yang pindah, pekerja jarak jauh, dan staf bisnis baru mencari rumah yang dibangun baik dengan sewa yang layak, tetapi vila sewa jangka pendek dihargai untuk turis dan banyak bangunan lokal kurang dalam kualitas.Baca →

Biaya 4

BiayaUSD 600–2.000per m² menurut spesifikasi, 2026Berapa biaya membangun vila di Bali pada 2026?Perkirakan sekitar USD 600–900 per meter persegi untuk vila kecil satu atau dua kamar tidur, USD 800–1.300 untuk vila keluarga, dan USD 1.400–2.000 untuk rumah kelas atas rancangan arsitek — sebelum menambahkan tanah.Baca → BiayaIDR 31 jtper are per tahun, pada ADR USD 200Berapa yang harus Anda bayar untuk tanah di Bali?Hitung mundur dari apa yang dapat dihasilkan kamar yang sudah jadi. Pada contoh ilustratif — USD 200 per malam pada okupansi 65%, margin operasional dan biaya bangun yang umum — tanah dapat menanggung sekitar IDR 31 juta per are (100 m²) per tahun pada sewa 27 tahun, yang sudah menjadi tingkat penawaran di Canggu dan Pererenan.Baca → BiayaTahun ke-2saat jalan pintas terlihatMengapa vila di Bali yang dibangun buruk kehilangan tamu dan penyewa?Karena kegagalan yang dilihat tamu bersifat dasar dan muncul dengan cepat: penyimpanan air terlalu kecil untuk musim kemarau, ventilasi buruk yang menumbuhkan jamur di musim hujan, dan perlengkapan yang rusak dalam setahun.Baca → Biaya5%retensi umum, IndonesiaApa yang terjadi jika kontraktor saya pergi dari proyek di Bali?Pembangunan berhenti, dan menyelesaikannya hampir selalu berbiaya lebih dari uang yang tersisa di kontrak awal, karena kontraktor baru menghargai pemulaian kembali, risiko mengambil alih pekerjaan orang lain, dan biaya material hari ini.Baca →

Izin 3

Perizinan5 lapisandari tata ruang hingga izin operasionalIzin apa yang dibutuhkan untuk membangun dan menjalankan bisnis di Bali?Berurutan: pastikan tata ruang, daftarkan kode usaha KBLI perusahaan dan nomor usaha NIB melalui sistem daring OSS, dapatkan persetujuan bangunan PBG sebelum membangun, dapatkan sertifikat SLF setelah bangunan selesai, lalu izin operasional — dengan laporan LKPM triwulanan untuk perusahaan milik asing.Baca → Perizinan6kabupaten dengan jeda alih fungsi lahan pertanianApakah masih bisa membangun di Bali setelah pembatasan izin 2026?Ya, di tanah yang berzonasi benar. Sebagaimana dilaporkan pada 2026, pembangunan pariwisata baru di lahan pertanian dihentikan sementara di enam kabupaten, tetapi Badung, Gianyar, dan Denpasar terus menerbitkan izin di tanah berzonasi, Kawasan Ekonomi Khusus menjalankan aturannya sendiri, dan proyek yang sudah memegang PBG sah boleh terus membangun.Baca → Perizinan18kategori yang ditutup bagi PT PMA baruBisnis apa yang masih bisa dibuka orang asing di Bali pada 2026?Sebagaimana dilaporkan pada 2026, pendaftaran perusahaan milik asing (PT PMA) baru diblokir di 18 kategori sehari-hari di Bali — termasuk kafe dan bar, sewa vila, hotel di bawah 6.000 m², gym, ritel, dan konsultan — sementara izin yang ada tetap berlaku.Baca →

Struktur 4

Struktur25–30 thnsewa umum yang dipegang asingSewa atau hak milik di Bali: bagaimana pengaruhnya pada angkanya?Sewa jangka waktu menghitung mundur; hak milik tidak. Sebagian besar vila Bali yang dipegang asing berada di atas sewa 25–30 tahun, sehingga sebagian dari “pendapatan” setiap tahun adalah uang pemegang sendiri yang kembali sebelum tanah kembali, dan angka pendapatan sewa utama yang sama bernilai jauh lebih rendah pada sewa daripada pada hak milik.Baca → Struktur~80 thnHGB melalui PT PMABagaimana orang asing dapat memegang properti di Bali untuk jangka panjang?Sebagian besar proyek serius memakai PT PMA — perusahaan Indonesia milik asing — yang memegang hak guna bangunan (HGB) yang dapat berjalan hingga sekitar 80 tahun secara total, cukup lama untuk membangun, mengoperasikan, dan menjual.Baca → Struktur15 Juni 2026KBLI 2025 berlaku di OSSApa itu kode KBLI, dan apa yang terjadi jika bisnis saya di Bali memakai kode yang salah?Kode KBLI adalah klasifikasi usaha lima digit Indonesia yang didaftarkan pada nomor induk berusaha (NIB) perusahaan Anda di sistem perizinan OSS pemerintah, dan menentukan apa yang secara hukum boleh dilakukan perusahaan Anda, apakah orang asing boleh memilikinya, dan izin apa yang dibutuhkan.Baca → StrukturIDR 2,5 miliarmodal disetor minimumBerapa biaya mendirikan PT PMA di Bali, dan berapa modal minimumnya?Sejak Oktober 2025, PT PMA memerlukan modal disetor minimal IDR 2,5 miliar (≈ USD 150.000), turun dari IDR 10 miliar, dan tetap memerlukan rencana investasi di atas IDR 10 miliar (≈ USD 600.000) per kode usaha.Baca →

Pendanaan 9

Pendanaan4 lapisanmodal dalam setiap proyekBagaimana proyek pengembangan di Bali biasanya didanai?Dalam empat lapisan, berurutan: ekuitas pemilik membeli tanah dan memulai pembangunan; pembiayaan konstruksi membayar pembangunan secara bertahap; modal penyelesaian menutup selisih di akhir, ketika ekuitas habis dan pintu belum dibuka; dan kas operasional menopang bulan-bulan pertama berusaha.Baca → PendanaanTahap demi tahapdiperiksa sebelum setiap pencairanMengapa modal pembangunan dicairkan bertahap?Karena mengikat uang pada kemajuan yang terbukti. Setiap pencairan mengikuti tahap pembangunan yang selesai dan diperiksa independen; jika tahap tertunda, pencairan berikutnya berhenti; dan pada proyek yang menjual unit, saldo dapat menurun seiring penjualan selesai.Baca → Pendanaan~40%terjual — lalu uang berhentiApa yang terjadi pada proyek di Bali ketika pra-penjualan off-plan melambat?Pengembang tetap berutang unit jadi kepada setiap pembeli pada tanggal tertentu, tetapi uang untuk membangunnya berhenti datang.Baca → Pendanaan~USD 30 rbsebulan, menganggur menjelang selesaiSeperti apa modal penyelesaian dalam praktik?Modal jangka pendek yang dijamin agunan, dicairkan bertahap berdasarkan kemajuan yang diperiksa, disesuaikan untuk menyelesaikan proyek yang hampir selesai dan menurun seiring ia dibuka dan menghasilkan.Baca → Pendanaan6pertanyaan menentukan sebagian besar pendanaanApa yang dicari penyedia modal sebelum mendanai proyek di Bali?Enam hal: biaya nyata untuk menyelesaikan dari hari ini, nilai selesai yang jelas di atas total biaya, dua jalur keluar yang kredibel pada masa hak yang cukup panjang, jaminan bersih atas tanah, bangunan, dan perusahaan, sponsor dengan rekam jejak dan uang sendiri yang masih di dalam, dan bukti permintaan, bukan harapan.Baca → Pendanaan1 → 2langkah tersulitMengapa operator yang sukses kesulitan membuka lokasi kedua?Karena lokasi kedua memerlukan segalanya sekaligus — tempat, fit-out, peralatan, staf, dan beberapa bulan biaya operasional — jauh sebelum menghasilkan, sementara kas lokasi pertama sibuk menjalankan lokasi pertama.Baca → Pendanaan2 jalurjual, atau refinancingBagaimana pengembang mendapatkan uangnya kembali dari aset jadi di Bali?Ada dua jalur: menjual aset setelah dibangun, dibuka, dan menghasilkan, atau refinancing atas pendapatannya yang terbukti untuk menarik uang awal Anda sambil tetap memiliki.Baca → Pendanaan10% terakhirtempat proyek macetApa itu celah penyelesaian dalam proyek pengembangan?Itu adalah jumlah uang yang dibutuhkan untuk membawa proyek dari posisinya hari ini — ekuitas habis, pembiayaan konstruksi ditarik, pintu masih tertutup — hingga tamu berbayar pertamanya.Baca → PendanaanTanpa escrowwajib untuk vila sewaApa yang terjadi pada pembeli off-plan jika pengembang di Bali kehabisan dana?Biasanya proyek berhenti, serah terima tertunda, dan pembeli memegang klaim kontrak terhadap pengembang, bukan vila jadi — karena, untuk sebagian besar penjualan vila sewa asing di Bali, tidak ada escrow wajib atau pendaftaran pemerintah atas penjualan off-plan.Baca →

Operasional 7

Operasional3×RevPAR Juli vs FebruariSeberapa besar musim sepi Bali memengaruhi pendapatan hotel dan vila?Sangat besar: pada 2025 kamar hotel di Bali menghasilkan sekitar IDR 2,4 juta (≈ USD 147) per malam pada Juli dibanding sekitar IDR 783.000 (≈ USD 48) pada Februari, ayunan kira-kira tiga kali lipat.Baca → OperasionalUSD 18–38disimpan pemilik per USD 100Berapa biaya operasional vila di Bali, dan berapa yang disimpan pemilik?Sebagai ilustrasi, dari setiap USD 100 yang dihasilkan vila, platform pemesanan mengambil sekitar USD 18, staf dan layanan sekitar USD 22, utilitas dan perawatan sekitar USD 12, dan pajak hotel dan restoran serta administrasi sekitar USD 10.Baca → Operasional8–15properti dalam comp set yang nyataBagaimana Anda menghitung berapa yang sebenarnya dapat dipatok vila atau hotel di Bali?Dari apa yang sudah dicapai properti yang benar-benar sebanding. Bangun set kompetitif 8–15 tempat yang secara realistis dipilih tamu, sesuaikan pada lokasi, finishing, ukuran, dan fasilitas, jujurlah tentang kelas Anda, dan gunakan tarif yang mereka capai sepanjang musim, bukan harga iklan tertinggi mereka.Baca → Operasional25–35%premi tarif merekHaruskah hotel atau vila di Bali memakai merek atau beroperasi independen?Tergantung apakah tarif kamar yang lebih tinggi yang dibawa merek lebih besar daripada biaya yang dikenakannya.Baca → Operasional6permintaan bulanan kepada operatorApa yang harus diminta pemilik hotel atau vila dari operatornya setiap bulan?Minta enam hal setiap bulan: laporan keuangan dalam format USALI terhadap anggaran; laba operasional kotor dan marginnya, bukan hanya okupansi; dari mana pemesanan datang dan berapa biaya setiap kanal; upah dan energi sebagai porsi pendapatan; tamu berulang dan skor ulasan; dan apa yang akan diubah operator bulan depan.Baca → Operasional15–25%hilang per pemesanan platformBagaimana hotel atau vila kecil di Bali dapat menghasilkan lebih per kamar?Pantau pendapatan per kamar tersedia, bukan seberapa penuh Anda, tetapkan harga per hari, bukan per musim, tawarkan tarif lebih rendah hanya dengan syarat, pindahkan tamu dari platform pemesanan ke pemesanan langsung, dan hargai menginap lebih lama.Baca → Operasional~0ketersediaan, vila bertema yang dikelola terbaikBagaimana Anda tahu konsep vila memiliki permintaan nyata?Lihat kalender pemesanan, bukan brosur. Vila bertema yang dikelola terbaik — dibangun untuk satu jenis tamu tertentu, seperti keluarga, dengan tata letak dan fasilitas yang sesuai — menunjukkan hampir tidak ada ketersediaan: dipesan berbulan-bulan sebelumnya, dengan tamu yang kembali dan daftar tunggu.Baca →

Wilayah & sektor 6

Wilayah & sektor100%kepemilikan asing, sektor terbukaBisnis apa yang dapat dimiliki orang asing 100% di Indonesia?Sejak Peraturan Presiden 10 Tahun 2021, setiap sektor yang tidak dibatasi secara khusus terbuka untuk kepemilikan asing 100% melalui PT PMA (perusahaan Indonesia milik asing), dengan investasi minimum sekitar IDR 10 miliar (≈ USD 600.000) per lini usaha.Baca → Wilayah & sektor184gerai waralaba per juta pendudukSeberapa berkembang waralaba di Indonesia dibanding negara Asia lainnya?Waralaba di Indonesia masih tahap awal: ada sekitar 184 gerai waralaba per juta penduduk, dibanding kira-kira 1.000 di Filipina, 2.050 di Jepang, dan 7.300 di Korea Selatan — meskipun Filipina memiliki pendapatan per kepala lebih rendah.Baca → Wilayah & sektor6–12 bulansebelum klinik baru terisiBagaimana klinik di Bali dapat mendanai lokasi kedua tanpa menjual saham?Dengan mendanai lokasi kedua berdasarkan bukti lokasi pertama, bukan menjual saham.Baca → Wilayah & sektorUSD 12–490per m², di timur BaliBagaimana harga tanah dan permintaan di Lombok, Sumba, dan Sumbawa dibanding Bali?Tanah jauh lebih murah di timur Bali — dari sekitar USD 12–75 per m² di pesisir selancar Sumbawa hingga USD 185–490 per m² di inti Mandalika Lombok — tetapi permintaan jauh lebih tipis dan pembangunan terpencil berbiaya lebih tinggi.Baca → Wilayah & sektor498 hakawasan, direncanakan hingga 2052Apa itu Kawasan Ekonomi Khusus Kura Kura Bali, dan apa yang sudah dibangun?Kura Kura Bali adalah pengembangan pulau seluas 498 hektare sekitar 20 menit dari Sanur, ditetapkan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus pada 2023 berdasarkan Peraturan Pemerintah 23 Tahun 2023, dengan rencana induk hingga 2052.Baca → Wilayah & sektor255 tempat tidurBali International HospitalApa itu kawasan kesehatan Sanur, dan bisnis apa yang tumbuh di sekitarnya?Ini adalah Kawasan Ekonomi Khusus kesehatan dan pariwisata seluas 41 hektare di Sanur, berporos pada Bali International Hospital, yang dibuka pada Juni 2025 dengan 255 tempat tidur dan dijalankan oleh IHC, grup rumah sakit milik negara Indonesia.Baca →

Membaca angka 2

Membaca angka12% → ~6%diiklankan vs bersih, ilustratifRealistiskah pendapatan sewa 12% dari harga vila di Bali?Biasanya tidak seperti yang diiklankan. Angka 12% yang dikutip biasanya pendapatan sewa kotor terhadap harga — sewa dibagi harga, sebelum biaya apa pun.Baca → Membaca angka12%sering dibayar dari hargaBagaimana membaca jaminan pendapatan sewa pada vila di Bali?Nilailah unit seolah-olah jaminan itu tidak ada. Pendapatan yang dijamin untuk beberapa tahun pertama sering dibiayai dari harga jual itu sendiri — unit dinaikkan harganya dan sebagian uang pembeli sendiri dibayar kembali sebagai “pendapatan” — dan ketika berakhir, vila harus menghasilkan dari pendapatan operasional bersih yang sebenarnya pada sewa yang sisanya lebih pendek.Baca →

Pertanyaan tentang pendanaan proyek tertentu?

Baca FAQ Hubungi kami