Что происходит с покупателями off-plan, если у застройщика на Бали закончились деньги?

Обычно проект останавливается, передача откладывается, а у покупателей остаётся договорное требование к застройщику вместо готовой виллы — потому что при большинстве продаж вилл иностранцам на аренде на Бали нет обязательного эскроу или государственной регистрации продаж off-plan. Исходы — от того, что застройщик находит новый капитал и достраивает с опозданием, до пересмотра условий и медленного судебного иска, поэтому то, что вы проверите до оплаты, значит гораздо больше, чем то, что можно сделать потом. Только информация.

Какая защита на самом деле есть у покупателей off-plan?

В основном договор, который вы подписали. Обычные документы:

Документ	Что это	Что он вам даёт
PPJB	Предварительный договор купли-продажи с условиями, подписываемый до окончательного акта	Договорное требование, а не титул
AJB	Окончательный акт купли-продажи перед нотариусом по земельным сделкам (PPAT)	Передача титула — обычно только при завершении
Договор аренды	Нотариальная аренда на определённый срок, часто 25–30 лет	Договорное право пользоваться землёй и виллой

Индонезийские жилищные правила действительно добавляют защиту при некоторых продажах: застройщики, продающие дома и квартиры по PPJB, обязаны, среди прочего, иметь сертификат на землю и разрешение на строительство и завершить не менее 20% строительства, подтверждённого консультантом. Эти правила писались для домов и квартир; вилла на аренде, продаваемая иностранцу, обычно находится вне них и опирается только на договор аренды. Общего требования об эскроу нет, и эскроу редко используется при продажах вилл на аренде иностранцам, хотя некоторые застройщики теперь его предлагают. Только информация.

Что обычно происходит, когда деньги заканчиваются?

Задержка. Работы замедляются, затем останавливаются. Даты передачи проходят.
Пересмотр условий. Застройщик просит у покупателей больше денег, более поздней даты или изменения спецификации.
Спасение. Финансирующая сторона для завершения или новый застройщик вступает в дело, стройка возобновляется, и покупатели получают свои виллы с опозданием, но готовыми.
Судебные требования. Покупатели подают иск о возврате или возмещении убытков, либо застройщик входит в реструктуризацию под надзором суда (PKPU) или банкротство. Покупатели off-plan обычно — необеспеченные стороны, поэтому они стоят позади тех, у кого есть обеспечение на землю.

Для большинства покупателей лучший реалистичный исход — третий: готовое здание стоит для всех гораздо больше, чем требование к компании без денег.

Почему судебное требование так медленно?

Потому что всё зависит от договора, суда и активов застройщика. Решение против компании без денег и с недостроенной площадкой не даёт виллы. Когда у многих покупателей отдельные договоры, согласовать единый подход трудно, а площадка портится, пока все ждут. Не является юридической консультацией — обратитесь к индонезийскому юристу.

Что проверить до оплаты?

Титул на землю. Сертификат (Hak Milik или HGB — право застройки, часто принадлежащее PT PMA) на правильное имя, проверенный в земельном ведомстве (BPN), и головной договор аренды, если сам застройщик арендует.
Разрешение на строительство. PBG, выданный на этот проект, а не «в процессе». См. разрешения на строительство на Бали.
Платежи, привязанные к прогрессу. Взносы, связанные с этапами, проверенными на площадке (фундамент, крыша, отделка), а не с датами, — и существенный остаток к оплате при завершении.
Счёт проекта. Спросите, куда идут ваши деньги. Выделенный счёт, оплачивающий только эту стройку, лучше общего счёта застройщика.
План финансирования. Профинансирована ли стройка до завершения или зависит от прихода следующего покупателя? См. почему предпродажи — не финансирование.
Предельная дата. Дата, после которой вы можете расторгнуть договор и потребовать возврата, прописанная в нотариальном договоре, проверенном вашим юристом, а не юристом застройщика.

Как выглядит типичный график платежей?

Единого стандарта нет, но распространённая схема при продажах off-plan на Бали — депозит за бронирование, 20–30% при подписании, поэтапные платежи по мере готовности конструкции, крыши и отделки и 10–20% при завершении. Рабочий пример: на вилле за 300 000 USD при 30% при подписании и двух этапных платежах по 25% до передачи может быть внесено 240 000 USD. Если эти этапы оплачивались по датам, а не по проверенному прогрессу, эти деньги могут опережать работы на площадке. Иллюстрация — не финансовая консультация.

Как капитал для завершения может спасти остановившийся проект?

Остановившийся проект с чистым титулом, действующим разрешением и правдоподобной стоимостью завершения часто можно достроить — и это исход, лучше всего защищающий покупателей. Ascendure предоставляет застройщику краткосрочный капитал для завершения под залог: полная независимая стоимость завершения закладывается с первого дня и выдаётся этапами по сертификатам квантового сюрвейера, а выручка от продаж, поступающая на совместно контролируемый счёт проекта, в первую очередь погашает финансирование. Для покупателей это означает профинансированный путь к передаче вместо требования. См. разрыв при завершении и что делать, когда у проекта закончились деньги.

Источники: Permen PUPR № 11 от 2019 года и Постановление правительства № 12 от 2021 года об условиях PPJB, в изложении Mondaq/AHP (2019) и индонезийских юридических журналов; Global Investments, Buying off-plan in Bali (обновлено в июне 2026); Закон № 37 от 2004 года о банкротстве и PKPU. Правила меняются: проверяйте у индонезийского юриста. Не является юридической консультацией. Общая информация об индонезийском рынке, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация.