Что происходит с проектом на Бали, когда предпродажи off-plan замедляются?

Застройщик по-прежнему обязан каждому покупателю готовый объект к определённой дате, но деньги на его строительство перестают поступать. Останавливаются проекты, которые продавали заранее, до получения земли и разрешений, и полагались на следующий платёж; те, что финансировались так, будто предпродаж не будет, — сначала собственный капитал, капитал готов до завершения — проходят через это.

Что такое предпродажа off-plan?

Продажа виллы или апартаментов до постройки, обычно с депозитом, за которым следуют взносы по мере хода строительства. Покупатели платят заранее, часто по более низкой цене, а застройщик использует эти деньги на стройку.

Почему деньги от предпродаж — не то же самое, что финансирование?

Потому что депозит — это обещание со сроком. Когда рынок останавливается, покупатели откладывают, замирают или исчезают, а застройщик всё равно должен профинансировать и сдать здание, прежде чем его можно будет реально продать. Обязательство остаётся; деньги — нет.

Как это выглядит в реальном проекте?

Один застройщик поделился своей историей с Ascendure; здесь она анонимизирована. Юниты продавались до того, как земля была приобретена и получено разрешение. Ранние продажи оплатили часть земли и начало стройки. Продано около 40% юнитов, затем рынок остановился; расходы выросли, взносы замедлились, и деньги закончились.

Сделанные ими выводы:

Никогда не продавайте заранее, пока не владеете землёй и не имеете разрешения.
«Строим сейчас, разрешение потом» — совет, который губит проекты.
Деньги от предпродаж — это обязательство, а не доход.
Прямые продажи и маркетинг стоят гораздо больше запланированного.
Изменения подрядчика превысят резерв.
Никогда не полагайтесь на то, что следующий взнос придёт вовремя.
Остановившаяся площадка теряет в стоимости каждую неделю — в климате Бали открытая конструкция заметно разрушается.

Какой же проект проходит через это?

Тот, у которого сначала реальный собственный капитал, капитал готов для завершения и готовый продукт, который действительно нужен покупателю или арендатору. Предпродажи тогда становятся бонусом, уменьшающим финансирование, а не тем, на чём держится стройка. См. как финансируются проекты и погашение финансирования за счёт предпродаж.

Что, если вы покупатель или проект уже остановился?

Покупателям стоит прочитать что происходит, когда у застройщика off-plan заканчиваются деньги. Застройщикам с остановившейся площадкой — варианты для остановившегося проекта.

Источники: комментарии Ascendure; история застройщика анонимизирована. Общая информация об индонезийском рынке, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация.