Оценивайте объект так, как будто гарантии не существует. Гарантированный доход в первые несколько лет часто финансируется из самой цены продажи — объект удорожается, и часть денег покупателя выплачивается ему обратно как «доход» — а когда гарантия заканчивается, вилла должна зарабатывать за счёт реального чистого операционного дохода при более коротком остатке аренды. Только информация.
Откуда берутся деньги по гарантии?
Обычно из цены, которую вы заплатили. Объект оценён выше того, что оправдывает его доход, а разница возвращается вам в течение гарантийного периода. По сути, это скидка, поданная как дивиденд, — ваши собственные деньги, возвращаемые частями.
Что происходит, когда гарантия заканчивается?
Вилла должна зарабатывать сама, за счёт реального чистого операционного дохода — того, что остаётся после платформ, персонала, содержания, налогов и управления. К тому времени аренда тоже короче, так что лет для заработка меньше. Именно тогда проявляется реальная картина. См. куда уходит доход виллы.
Так как же оценивать объект?
По чистому доходу, который он реально может приносить, без гарантии. Используйте цены и загрузку, которые реально достигают сопоставимые виллы, вычтите реалистичные расходы и учтите убывающий срок аренды. См. валовой и чистый арендный доход и как определить реалистичную цену.
Всегда ли гарантия — ловушка?
Нет. Если чистые цифры работают сами по себе, гарантия — бонус. Если нет, гарантия — это и есть продукт, который вы покупаете. Стоит также спросить, кто её платит, с какого счёта и что будет, если этот участник не сможет. Если у застройщика закончатся деньги до передачи, см. что могут сделать покупатели off-plan.
Источники: комментарии Ascendure. Общая информация об индонезийском рынке, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
Есть проект на Бали, Ломбоке, в Лабуан-Баджо, на Сумбе или в другом месте Индонезии, которому нужен капитал для завершения или расширения?
Расскажите о проекте