Могут ли предпродажи (off-plan) погасить финансирование завершения или строительства на Бали?

Как на самом деле движутся деньги?

Через один банковский счёт, открытый для проекта, — счёт управления денежными средствами (CMA), которым вы и поставщик капитала управляете совместно. Выдачи по финансированию, депозиты покупателей и выручка от продаж поступают на него; платежи подрядчикам, поставщикам и на маркетинг списываются. Обе стороны видят каждую операцию.

Во время строительства стоимость финансирования может добавляться к нему с первого дня, поэтому пока здание строится, платить ничего не нужно. После завершения строительства выручка от продаж на счёте в приоритетном порядке погашает финансирование.

Что происходит с депозитами покупателей во время стройки?

Они остаются на счёте проекта и используются для проекта. Это важно и покупателям, и поставщику капитала: депозиты, внесённые на прозрачный совместно контролируемый счёт, не могут тихо утечь в другой проект или в другие бизнесы владельца.

Когда депозиты не обособлены таким образом, покупатели могут остаться с недостроенной виллой и без чёткого права требования. См. что могут сделать покупатели off-plan, когда у застройщика заканчиваются деньги.

На что поставщик капитала смотрит в ваших договорах продажи?

Превратятся ли совершённые вами продажи в реальные деньги. Юристы изучают типовой договор продажи и список проданных юнитов в рамках due diligence и спрашивают:

• График платежей покупателя — сколько платится при подписании, сколько на каждом этапе строительства и сколько при передаче.
• Дефолты и расторжения — может ли покупатель легко отказаться и что происходит с его депозитом в этом случае?
• Просрочки — платят ли покупатели поэтапные платежи вовремя? Недобор в 10% по проданным юнитам может оставить стройку без денег.

См. какие документы вам нужны.

Помогают ли сильные ранние продажи?

Да. Чем больше юнитов продано до и во время строительства, тем быстрее уменьшается остаток после завершения проекта — и тем меньше это обходится вам в целом. Ранние продажи также показывают, как рынок принимает проект, и это одна из причин, по которым Ascendure предпочитает, чтобы владельцы запустили продажи до согласования строительного финансирования.

Что, если продажи идут медленнее плана?

Финансирование структурируется с учётом такой возможности. Срок — от 6 до 36 месяцев с возможностью продления ещё до 12 месяцев, что даёт продажам время нагнать план. За этим стоит обеспечение: сертификаты на землю или аренда, проектная компания и счёт проекта. Готовое здание, которое можно продавать, продать гораздо легче, чем недостроенное, — поэтому вся стоимость завершения закладывается с первого дня.

О том, как предпродажи могут пойти не так, см. что происходит, когда предпродажи off-plan замедляются. Только информация.

Что происходит после погашения финансирования?

Каждая следующая продажа ваша. Ascendure не берёт ни доли в капитале, ни доли в прибыли — без доли в капитале, контроль остаётся за вами, — поэтому после погашения финансирования проект и весь его потенциал целиком принадлежат владельцу.

Последний пересмотр — октябрь 2026 года. Общая информация о рынке Индонезии, не являющаяся юридической, налоговой или финансовой консультацией. По любой конкретной структуре обращайтесь за советом к индонезийскому нотариусу и юристу.