Аренда на срок убывает; собственность — нет. Большинство вилл на Бали в руках иностранцев стоят на аренде 25–30 лет, поэтому часть «дохода» каждого года — это собственные деньги владельца, возвращающиеся к нему до возврата земли, а один и тот же заявленный арендный доход стоит при аренде гораздо меньше, чем при собственности. Оценивайте оставшийся срок, условия продления и выход. Только информация.
Почему большинство вилл в руках иностранцев — арендованные?
Потому что иностранцы не могут владеть Hak Milik — индонезийским правом полной собственности, зарезервированным за гражданами Индонезии. Аренда на 25–30 лет — реальная рабочая структура, но это обратный отсчёт, а не владение навсегда.
Долгосрочные альтернативы — HGB (Hak Guna Bangunan, право строить и владеть зданиями на земле) через PT PMA, индонезийскую компанию с иностранным капиталом, или Hak Pakai — право пользования. См. как иностранцы владеют недвижимостью и какие структуры доступны иностранцам. Не является юридической консультацией.
Почему аренда на срок меняет арендный доход?
При аренде часть каждого платежа — это ваша цена покупки, возвращающаяся к вам, а не доход. Владелец в собственности сохраняет землю в конце, поэтому не засчитал бы эту часть как арендный доход.
При аренде на 28 лет примерно одна двадцать восьмая цены — около 3,6% в год — должна возвращаться каждый год просто для того, чтобы вернуть заплаченное. Поэтому арендный доход 8% от цены при аренде на 28 лет стоит гораздо меньше, чем 8% при собственности. Иллюстрация — не финансовая консультация.
Что нужно учесть в цене?
- Оставшийся срок, а также стоимость и определённость любого продления.
- Стоимость перепродажи покупателю по мере убывания срока — вилла с остатком 10 лет продаётся гораздо дешевле, чем с остатком 25.
- Выход — работает ли ещё продажа или рефинансирование при меньшем числе оставшихся лет.
См. планирование выхода из недвижимости на Бали.
Делает ли это аренду плохим выбором?
Вовсе нет — это другой продукт, и оценивать его нужно как другой. Аренда с большим остатком лет, понятными условиями продления и разумной ценой может работать хорошо. Ошибка — платить цену собственности или верить арендному доходу «как у собственности» за то, что заканчивается. Если план — владеть десятилетиями, сравните аренду с более долгими структурами, такими как HGB через PT PMA. См. обеспечение под HGB и PT PMA. Иллюстрация — не финансовая консультация.
Источники: комментарии Ascendure. Не является юридической консультацией. Общая информация об индонезийском рынке, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
Есть проект на Бали, Ломбоке, в Лабуан-Баджо, на Сумбе или в другом месте Индонезии, которому нужен капитал для завершения или расширения?
Расскажите о проекте