Может ли иностранец получить финансирование строительства в Индонезии?

Почему индонезийские банки обычно не финансируют строительство иностранных владельцев?

Потому что банки опираются на три вещи, которых у иностранных застройщиков редко бывает: индонезийский доход и финансовая история, долгие отношения с банком и регистрируемое обеспечение в привычной банку форме.

Многие проекты под управлением иностранцев также стоят на арендованной земле. Аренда не может быть обременена зарегистрированным Hak Tanggungan (зарегистрированным залоговым правом на землю в Индонезии). Поэтому большая часть строительства иностранных владельцев на Бали финансируется собственным и частным капиталом, а не банками. Только информация.

Какие структуры владения доступны иностранцу на Бали?

Распространены четыре, но надёжны только первые три. Подробнее см. как иностранцы владеют недвижимостью на Бали.

• PT PMA с титулом HGB. PT PMA — индонезийская компания с иностранными акционерами. Она владеет правом Hak Guna Bangunan — правом строить на земле и использовать её. По Постановлению правительства № 18 от 2021 года HGB выдаётся на срок до 30 лет, с продлением на 20 и возобновлением на 30. Большинство коммерческих гостиничных проектов используют эту структуру. См. сколько стоит создание PT PMA.
• Hak Pakai. Право пользования, которое могут иметь иностранные резиденты-физлица для жилья, на аналогичные сроки 30 + 20 + 30 лет, при соблюдении условий минимальной стоимости и проживания.
• Аренда (Hak Sewa). Аренда у индонезийского землевладельца, обычно на 25–30 лет с возможностью продления. Просто и широко распространено, но это договорное право, а не зарегистрированный титул на землю. См. аренда и собственность.
• Схемы с номинальным владельцем. Владение землёй в собственность на имя индонезийского друга или номинала юридически не признаётся, несёт серьёзные риски и не является приемлемым обеспечением для добросовестного поставщика капитала.

Только информация.

Меняет ли способ владения землёй то, какой капитал я могу получить?

Да, напрямую. HGB в руках PT PMA может быть обременён зарегистрированным Hak Tanggungan. Это даёт поставщику капитала самую сильную форму обеспечения и открывает самый широкий выбор вариантов.

Проекты на арендованной земле тоже можно поддержать. Но тогда обеспечение опирается на три вещи: уступку прав аренды (с согласия землевладельца), залог акций компании и фидуциарный залог на её активы (fidusia — обеспечение в отношении таких вещей, как мебель и доходы, которые остаются у вас). Поэтому доступный капитал обычно меньше относительно стоимости. См. какое обеспечение берут поставщики капитала под землю HGB или PT PMA.

Что иностранному застройщику подготовить, прежде чем искать капитал?

• Чистое досье компании PT PMA: акт, изменения, реестр акционеров, NIB (регистрационный номер бизнеса) и налоговая регистрация (NPWP).
• Титул на землю или зарегистрированная аренда на имя компании, которая предоставит обеспечение.
• Действующий PBG (разрешение на строительство), соответствующий тому, что реально строится.
• Независимая оценка стоимости завершения и реалистичный график строительства.
• Письменно оформленный выход: кто покупает, кто рефинансирует или что приносит актив после начала работы.

Проверьте также, что коды KBLI компании (её официальные коды видов деятельности) охватывают проект — см. коды KBLI: разъяснение.

Последний пересмотр — октябрь 2026 года. Общая информация о рынке Индонезии, не являющаяся юридической, налоговой или финансовой консультацией. По любой конкретной структуре обращайтесь за советом к индонезийскому нотариусу и юристу.