Как профинансировать строительство виллы на Бали?

Каковы основные способы финансировать проект виллы на Бали?

Есть пять путей, и большинство проектов сочетает два или три из них:

• Собственный капитал владельца. Деньги самого основателя. Обычно идут на землю и первые этапы строительства.
• Партнёры по капиталу. Совладельцы, получающие долю в проекте. Они приносят деньги, но вы отдаёте часть собственности и контроля.
• Предпродажи (off-plan). Покупатели вносят депозиты или поэтапные платежи до завершения виллы. Это обычное дело на Бали, но бюджет стройки привязывается к темпу продаж, а при замедлении проекта вы обязаны покупателям готовую виллу. См. риски предпродаж off-plan.
• Финансирование индонезийских банков. Как правило, доступно гражданам Индонезии и устоявшимся местным компаниям с банковской историей и регистрируемым правом на землю. Для проектов иностранных владельцев доступно редко.
• Частный капитал для завершения или расширения. Краткосрочный капитал частного поставщика под залог актива, без доли в капитале. Используется, чтобы достроить объект, добавить ключи (номера) или достичь важной вехи.

О том, как всё это сочетается на практике, см. как финансируются проекты на Бали. Только информация.

Почему так трудно получить банковское финансирование для строительства виллы на Бали?

Потому что банки хотят трёх вещей, которых большинство проектов под управлением иностранцев предложить не могут: местного дохода, местной финансовой истории и обеспечения, которое можно зарегистрировать.

Часто камнем преткновения становится обеспечение. Многие проекты стоят на арендованной земле (Hak Sewa — аренда у индонезийского землевладельца). Аренда не может быть обременена Hak Tanggungan — зарегистрированным залоговым правом на землю в Индонезии, на которое обычно опирается банк.

Строительный риск и короткая история работы усложняют дело ещё больше. Банки, которые рассматривают финансирование застройки, обычно ожидают долгих отношений, полного покрытия залогом и процесса, который измеряется месяцами. Только информация.

Когда имеет смысл частный капитал для завершения или расширения?

Он подходит, когда выполняются четыре условия:

• Земля принадлежит компании-владельцу проекта на основании чистого титула или долгосрочной зарегистрированной аренды.
• Строительство идёт, близко к завершению или объект уже работает — актив реален, а не просто план.
• Есть чёткий способ погашения («выход»): продажа, рефинансирование или денежный поток бизнеса.
• Деньги нужны на месяцы, а не на годы. Обычно срок — до 36 месяцев.

Он не заменяет собственный капитал, если у вас есть только земля. См. можно ли финансировать землю или предстроительные расходы и что делать, если проекту не хватило денег до завершения.

Что хочет увидеть поставщик капитала?

• Сертификат на землю — SHM (Sertifikat Hak Milik, полная собственность) или SHGB (Hak Guna Bangunan, право застройки) — либо договор аренды, а также подтверждение того, кто владеет компанией-владельцем проекта.
• Разрешение на строительство (PBG) и, для готового здания, сертификат пригодности (SLF, подтверждающий, что здание годно к эксплуатации).
• Документы компании: учредительный акт, последние изменения и NIB (регистрационный номер бизнеса).
• Бюджет, уже потраченную сумму и независимую оценку стоимости завершения.
• График строительства и договоры с подрядчиками.
• План выхода и операционные показатели, если актив уже работает.

Полный список — в разделе какие документы вам нужны.

Как оценивается частный капитал?

Это зависит от обеспечения, стадии проекта, срока и надёжности выхода.

Частный капитал стоит дороже банковского финансирования, потому что он быстрее и принимает риски, которые банки не берут. Условия устанавливаются только после полного андеррайтинга (детальной проверки поставщиком), и ничто на этой странице не является предложением.

Последний пересмотр — октябрь 2026 года. Общая информация о рынке Индонезии, не являющаяся юридической, налоговой или финансовой консультацией. По любой конкретной структуре обращайтесь за советом к индонезийскому нотариусу и юристу.