Нужна ли отдельная компания для каждого девелоперского проекта на Бали?

Что такое компания с единственной целью?

Компания, которая владеет одним проектом и ничем больше. В Индонезии это обычно PT (Perseroan Terbatas — местное общество с ограниченной ответственностью) или PT PMA (Penanaman Modal Asing — общество с ограниченной ответственностью с иностранными акционерами). Компания держит титул на землю или аренду, подписывает строительный договор и договоры продажи и получает депозиты покупателей.

Почему это важно для поставщиков капитала и покупателей?

• Чистое обеспечение. Поставщик капитала берёт обеспечение на проектную компанию, её активы и счёт проекта. Если в компании один проект, обеспечение охватывает ровно его.
• Чистая отчётность. Всё потраченное и полученное относится к одному проекту, поэтому цифры можно быстро проверить.
• Обособленные обязательства. Спор, задержка или долг по одному проекту не переходят на другой.
• Прозрачность для покупателей. Покупатели off-plan видят, что именно находится в компании, которой они платят.

Если в одной компании несколько проектов, поставщик капитала принимает на себя риск всех из них, что замедляет проверку (due diligence) и может сделать финансирование невозможным. См. обеспечение под землю HGB и PT PMA.

Когда достаточно существующей компании?

Когда в ней только данный проект — или прочая деятельность невелика, чиста и легко документируется. Действующий бизнес, расширяющийся на вторую площадку, например отель или клиника, может разумно оставить расширение в существующей компании, если именно там находятся лицензии и денежный поток. Проверка проста: может ли посторонний ясно увидеть, чем компания владеет, что должна и чем занимается? Если да, новая компания может не понадобиться. См. открытие второй точки.

А как насчёт кодов KBLI и иностранного владения?

Каждая индонезийская компания регистрируется по кодам KBLI — классификатору видов деятельности, который определяет, чем ей разрешено заниматься. Коды должны соответствовать проекту: компания, созданная для ресторана, не может просто начать строить и продавать виллы. Некоторые виды деятельности также закрыты или ограничены для компаний с иностранным капиталом, что влияет на то, может ли PT PMA держать тот или иной проект. Компаниям, зарегистрированным по старым кодам, возможно, придётся обновить их перед подачей на разрешения.

См. коды KBLI для бизнеса на Бали и ограничения для иностранного бизнеса в 2026 году. Правила меняются: проверяйте у индонезийского юриста.

Разве создание новой компании не дорого и не долго?

Это стоит денег и занимает недели, а PT PMA требует минимальных инвестиций и оплаченного капитала. Сопоставьте это с альтернативой: проверкой по нескольким проектам, обеспечением, которое трудно принять, и обязательствами, способными перейти с одного проекта на другой. Для большинства проектов того размера, который поддерживают поставщики капитала, компания — небольшой расход по сравнению с самим проектом. См. сколько стоит создание PT PMA. Только информация.

Можно ли позже перенести проект в новую компанию?

Иногда, но проще начать с чистого листа. Перенос прав на землю, аренды, разрешений и существующих договоров продажи в новую компанию требует юридической работы и согласия других сторон — землевладельцев, покупателей, порой властей. Если вы планируете больше одного проекта, выстройте структуру до покупки следующего участка. Это общая информация, а не юридическая консультация: по своей структуре обратитесь к индонезийскому юристу.

Последний пересмотр — октябрь 2026 года. Общая информация о рынке Индонезии, не являющаяся юридической, налоговой или финансовой консультацией. По любой конкретной структуре обращайтесь за советом к индонезийскому нотариусу и юристу.