Jarang dari bank Indonesia, tetapi bisa dari penyedia modal swasta. Individu asing tidak dapat memegang tanah hak milik (Hak Milik) dan biasanya tidak punya rekam jejak keuangan di Indonesia, sehingga bank jarang memberi mereka pembiayaan konstruksi. Perusahaan milik asing (PT PMA) yang memegang Hak Guna Bangunan (HGB, hak untuk membangun di atas tanah) dapat menawarkan jaminan yang dapat didaftarkan — dan itulah yang biasanya dicari penyedia modal penyelesaian dan ekspansi swasta. Hanya informasi.
Mengapa bank Indonesia biasanya tidak membiayai konstruksi milik asing?
Karena bank bergantung pada tiga hal yang jarang dimiliki pengembang asing: pendapatan dan rekam jejak keuangan di Indonesia, hubungan perbankan yang panjang, dan jaminan yang dapat didaftarkan dalam bentuk yang biasa dipakai bank.
Banyak proyek yang dipimpin asing juga berdiri di atas tanah sewa. Sewa tidak dapat dibebani Hak Tanggungan terdaftar (hak jaminan terdaftar atas tanah di Indonesia). Jadi sebagian besar konstruksi milik asing di Bali didanai dengan ekuitas dan modal swasta, bukan pembiayaan bank. Hanya informasi.
Struktur kepemilikan apa yang dapat digunakan orang asing di Bali?
Empat lazim digunakan, tetapi hanya tiga yang pertama yang sehat. Untuk penjelasan lebih lengkap, lihat bagaimana orang asing memegang properti di Bali.
- PT PMA dengan hak HGB. PT PMA adalah perusahaan Indonesia dengan pemegang saham asing. Ia memegang Hak Guna Bangunan, hak untuk membangun dan menggunakan tanah. Berdasarkan Peraturan Pemerintah 18 Tahun 2021, HGB diberikan hingga 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun. Sebagian besar proyek perhotelan komersial memakai struktur ini. Lihat berapa biaya mendirikan PT PMA.
- Hak Pakai. Hak pakai yang dapat dimiliki warga asing perorangan yang bermukim untuk sebuah rumah, dengan jangka 30 + 20 + 30 tahun yang serupa, tunduk pada syarat nilai minimum dan tempat tinggal.
- Sewa (Hak Sewa). Sewa dari pemilik tanah Indonesia, umumnya 25 hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan. Sederhana dan luas dipakai, tetapi itu hak kontraktual, bukan hak atas tanah yang terdaftar. Lihat sewa vs hak milik.
- Pengaturan nominee. Memegang hak milik atas nama teman atau nominee Indonesia tidak diakui secara hukum, membawa risiko serius, dan bukan jaminan yang dapat diterima oleh penyedia modal yang bereputasi.
Hanya informasi.
Apakah cara saya memiliki tanah mengubah modal yang bisa saya peroleh?
Ya, secara langsung. HGB yang dipegang PT PMA dapat dibebani Hak Tanggungan terdaftar. Itu memberi penyedia modal bentuk jaminan terkuat dan membuka rentang pilihan terluas.
Proyek sewa tetap dapat didukung. Namun jaminannya kemudian bergantung pada tiga hal: pengalihan hak sewa (dengan persetujuan pemilik tanah), gadai atas saham perusahaan, dan jaminan fidusia atas asetnya (fidusia — jaminan atas hal-hal seperti furnitur dan pendapatan yang tetap berada di tangan Anda). Akibatnya, modal yang tersedia biasanya lebih kecil relatif terhadap nilai. Lihat jaminan apa yang diambil penyedia modal atas tanah HGB atau PT PMA.
Apa yang harus disiapkan pengembang asing sebelum mencari modal?
- Berkas perusahaan yang bersih untuk PT PMA: akta, perubahan, daftar pemegang saham, NIB (nomor induk berusaha), dan pendaftaran pajak (NPWP).
- Hak atas tanah atau sewa terdaftar, atas nama perusahaan yang akan memberikan jaminan.
- PBG (izin bangunan) yang sah dan sesuai dengan yang sebenarnya dibangun.
- Perhitungan independen biaya penyelesaian dan jadwal pembangunan yang realistis.
- Exit tertulis: siapa yang membeli, siapa yang melakukan refinancing, atau apa yang dihasilkan aset setelah beroperasi.
Periksa juga bahwa kode KBLI perusahaan (kode kegiatan usaha resminya) mencakup proyek — lihat penjelasan kode KBLI.
Terakhir ditinjau Oktober 2026. Informasi umum tentang pasar Indonesia, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Mintalah nasihat dari notaris dan penasihat hukum Indonesia untuk struktur tertentu apa pun.
Proyek milik asing dengan pembangunan berjalan? Ceritakan tentang struktur dan asetnya.
Ceritakan tentang proyek Anda