Bisakah saya mendapatkan pendanaan untuk membeli tanah atau menutup biaya pra-konstruksi di Bali?

Berapa banyak pembelian tanah yang dapat didanai Ascendure?

Hingga 50% dari nilai jual paksa tanah, untuk tanah hak milik (Hak Milik) atau HGB. Nilai jual paksa ditetapkan oleh penilai independen dan lebih rendah daripada harga pasar — itulah yang akan diperoleh tanah jika harus dijual cepat — sehingga dalam praktiknya dana yang diberikan biasanya jauh di bawah setengah harga beli. Sisanya adalah uang Anda sendiri.

Misalnya, untuk bidang tanah seharga USD 1,6 juta dengan penilaian jual paksa USD 1,2 juta, dana yang diberikan dapat mencapai USD 600.000, dan pembeli menanamkan sisa USD 1 juta ditambah biaya. Ilustrasi — bukan nasihat keuangan.

Dana tersebut dijamin dengan hipotek terdaftar (Hak Tanggungan) atas tanah. Kedua jenis pemilik memenuhi syarat: pemilik Indonesia yang memegang Hak Milik, dan perusahaan milik asing (PT PMA) yang memegang HGB, hak untuk membangun. Lihat bagaimana orang asing memegang properti di Bali.

Mengapa hanya sebagian tanah, bukan seluruhnya?

Karena tanah adalah yang menjamin segala sesuatu sesudahnya. Penyedia modal ingin melihat bahwa Anda memiliki uang nyata dalam proyek sejak awal. Bagian Anda atas tanah, desain, dan perizinan adalah komitmen itu — dan itu menjaga kedua pihak tetap sejalan sebelum proyek dirancang, diberi izin, atau diuji dengan pembeli. Lihat cara kerja Ascendure.

Bagaimana biasanya orang membayar sisa tanah?

Sebagian besar proyek di Bali dimulai dengan uang pemilik sendiri, sering bersama mitra atau teman dan keluarga yang masuk sebagai pemegang saham. Beberapa jalur lain muncul secara rutin:

• Ekuitas Anda sendiri atau ekuitas mitra — yang paling sederhana dan paling bersih bagi siapa pun yang kelak mendukung pembangunan.
• Pembayaran bertahap kepada pemilik tanah — sebagian pemilik tanah mau menerima harga secara cicilan. Ini bisa berhasil, tetapi sampai cicilan terakhir dibayar tanah belum sepenuhnya milik Anda, yang biasanya berarti tidak dapat dijadikan jaminan.
• Sewa alih-alih hak milik — sewa panjang sering membutuhkan kas di muka lebih sedikit daripada membeli langsung. Sebagian kesepakatan sewa menyebar pembayaran di muka seiring waktu; bagaimana itu memengaruhi jaminan bergantung pada ketentuan sewa, jadi periksakan kepada penasihat hukum Indonesia. Lihat sewa vs hak milik.

Pembiayaan bank untuk tanah sulit diperoleh di Indonesia, terutama bagi perusahaan milik asing. Untuk berapa seharusnya harga tanah, lihat berapa yang harus dibayar untuk tanah di Bali. Hanya informasi.

Apa yang termasuk biaya pra-konstruksi?

Semua yang ada di antara memiliki tanah dan memulai pembangunan:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — persetujuan bangunan) dan persetujuan lingkungan apa pun yang dibutuhkan oleh skala proyek.
• Desain — arsitek, insinyur struktur dan layanan, serta gambar yang dibutuhkan kontraktor untuk menghitung harga pekerjaan.
• Pemasaran — brosur, kantor penjualan atau situs web, komisi agen, agar penjualan off-plan dapat dimulai.

Untuk cara kerja rangkaian izin, lihat rangkaian izin Bali: PBG dan SLF.

Kapan fasilitas pra-konstruksi dapat diberikan?

Ketika tanah sudah dibayar penuh dan dapat dijadikan jaminan. Dalam hal itu Ascendure terkadang dapat memberikan fasilitas yang lebih kecil atas tanah untuk membawa proyek melewati perizinan, desain, dan peluncuran penjualan. Yang membantu:

• Hak atas tanah yang bersih — sertifikat hak milik (Hak Milik) atau HGB, atau sewa yang dapat dinovasi (dialihkan) kepada penyedia modal jika terjadi masalah.
• Tanah dimiliki oleh perusahaan yang akan membangun proyek — lihat perusahaan terpisah untuk setiap proyek.
• Kode usaha KBLI yang sesuai dengan proyek, dan tata ruang yang mengizinkannya.
• Anggaran dan jadwal yang kredibel untuk pembangunan berikutnya.

Apa yang terjadi setelah proyek siap dibangun?

Fasilitas pra-konstruksi diikuti fasilitas konstruksi terpisah, dengan seluruh biaya penyelesaian dikomitmenkan sejak hari pertama dan dicairkan bertahap berdasarkan sertifikat quantity surveyor independen. Dokumentasi hukum dan jaminan disiapkan sekali dan mencakup kedua tahap, sehingga Anda membayar pekerjaan itu hanya sekali — dan Anda menghindari menanggung biaya dana konstruksi berbulan-bulan sebelum Anda membutuhkannya. Lihat pencairan modal bertahap.

Bagaimana jika tanah belum dibayar penuh?

Jika hak milik, fasilitas tanah hingga 50% dari nilai jual paksanya dapat membantu menyelesaikan pembelian, dengan sisanya dari ekuitas. Bidang tanah yang cicilannya masih terutang kepada pemilik tanah lebih sulit dijadikan jaminan, karena pihak lain masih memiliki klaim atasnya sampai pembayaran terakhir. Setelah tanah bersih, pembicaraan tentang pendanaan pra-konstruksi dan konstruksi dapat dimulai. Hanya informasi.

Terakhir ditinjau Oktober 2026. Informasi umum tentang pasar Indonesia, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Mintalah nasihat dari notaris dan penasihat hukum Indonesia untuk struktur tertentu apa pun.